I föreningens avtal med Stockholms stad gäller hembudsförfarande vid överlåtelse.

Systemet med utökat hembud infördes av staden i början av 1980-talet för att motverka spekulation och orimliga prishöjningar på kolonistugor.

Det innebär att föreningen värderar och fastställer kolonistugans och odlingarnas värde. Därefter säljs stugan till någon som står på föreningens intresselista. Värderingen genomförs av utbildade och godkända värderare enligt framtagna mallar och prislistor.

Mallar och prislistor är godkända av Stockholms stad och framtagna av Stockholms Koloniträdgårdars värderingsutskott. Det är även värderingsutskottet som utbildar koloniföreningarnas värderare.

Så här går en värdering till:

• Kontakta styrelsen/ordföranden får att få en hembudsblankett.
• Du fyller i en hembudsblankett och lämnar/skickar den till ordförande eller lägger den i brevlådan i Kornboden senast den 15 april resp. 15 augusti.
• Ordföranden meddelar samordnaren för värderingsgruppen vilka stugor som ska värderas.
• Ansvarig värderingsperson kontaktar dig angående ärendet och bokar in tidpunkt för värderingen.
• Värderingen genomförs av minst två värderare.
• Ordförande informerar om resultatet av värderingen och överlämnar ett exemplar av värderingen till dig. Du får även information om när visning kommer att ske.
• Betalningen för värderingen, för närvarande 1400 kr, faktureras dig.
• Styrelsen ombesörjer visning och överlåtelse.

En värdering tar ca 3 timmar att göra. Inledningsvis är värderingspersonerna (minst 2 st) på plats på kolonilotten i ca en timme och mäter och antecknar. Först tittar vi på stugan och eventuellt förråd, veranda, altan osv och därefter går vi igenom odlingarna/markanläggningarna. Sedan tar det ca 2 timmar för oss som värderar att gå igenom allt och lägga in det i den Excelfil som används som värderingsmall. När vi är klara skriver vi ut värderingen, skriver under och lämnar den till ordförande för vidare hantering.

En värderare är inte en besiktningsman. Värderaren gör endast en visuell besiktning. Det innebär att värderaren inte får sätta kniven i fasaden eller orsaka skada på stugan för att exempelvis kontrollera husets isolering eller om huset har dolda rötskador.

Vi värderar helst på vår och höst när det går att se odlingarna. Värdering under vintern sker i undantagsfall, vid exempel arvsskiften, men då ska man vara medveten om att vi kan missa växlighet och odlingarna kan komma att bli undervärderade p.g.a. av detta. Vi kan inte värdera saker vi inte ser.

Värdering av stuga, förråd, veranda/altan och liknande

Ålder och om stugan är isolerad påverkar priset. För detta finns fastslagna värden per kvadratmeter. Stugor, förråd och veranda/altan värderas efter bygglov och maximal tillåten yta i föreningen. Det betyder att om förrådet skulle vara 4 kvm så värderas bara 3 kvm eftersom det är max tillåten yta för förråd i vår förening. Indragen el ökar värdet med ca 53 750 kr (enligt 2026 års värderingsmall).

Därefter görs tillägg om det finns låsbom/galler/luckor, fast inredning dvs kyl/frys, spis med ugn, max 4 skåp/garderober, arbetsbänk och tegel/plåttak. Även för detta finns prisspann och riktlinjer i värderingsmallen.

Sist görs eventuella avdrag för detaljer som kräver underhåll. Vanligast är avdrag för underhåll av vindskivor, hängrännor, stuprör, tak, ytterdörr, fönster och fasad. Det går även att få avdrag för dåligt underhåll av innergolv, innerväggar och innertak. Här finns prisspann och riktlinjer i värderingsmallen. Om stugan är i ett kraftigt nedsatt skick kan stugan komma att betraktas som rivningsobjekt och ersättning för stugan uteblir, dock värderas eventuell inkoppling av el fram till elskåp. Samma sak gäller förråd och veranda/altan. Är ett förråd i kraftigt nedsatt skick kan ersättning för förrådet utebli. Ersättning uteblir också om bygglov för förråd eller altan/veranda saknas. I vår förening får man inte installera vedspis, kamin eller liknande.

Tanken är att värderingen ska återspegla materialvärdet med åldersavdrag, ersättning för arbetsinsatser utgår inte. Hittills har ersättningen för stuga, förråd och veranda/altan under de senaste tio åren varierat från under 10 000 kronor upp till drygt 145 000 kr.

Värdering av markanläggning/odlingar

I värdering av markanläggningar ingår pergola, berså, träskärmar, trädäck, diskplats, kompost, trappor, flaggstång, egna grindar, stödmurar, grusade gångar, plattläggningar. Ålder, storlek, material och kvalité avgör priset och här finns prisspann i värderingsmallen. En hög stadig mur i natursten värderas högre än en i betong. En rutten stödmur i trä ersätts inte alls. Samma sak gäller att plattor i natursten har högre ersättning än plattor i betong. Trådkomposter värderas inte.

Sist värderas växter: träd, klängväxter, prydnadsbuskar, bärbuskar, prydnadshäck, hallonhäck och uppodlad mark. Här utgår vanligtvis ett styckepris utifrån storlek och skick. Prydnadshäckar och hallonhäckar värderas med ett löpmeterpris. Uppodlad mark får ett kvadratmeterpris. Gräsmatta värderas inte längre enligt värderingsmallen.

Slutligen görs eventuellt avdrag för eftersatt trädgård. År 2025 var maximalt avdrag 15 500 kr för eftersatt trädgård. Det blir aktuellt om trädgården inte är skött och har mycket ogräs som kirskål och invasiva växter.

Under de senaste tio åren har ersättning för markanläggningar varierat från noll till drygt 70 000 kr för lotter med många stödmurar och fint växtutbud.

Bra att veta:

• Hittills har kolonilotter med nyare stugor, indragen el och fint skötta odlingar värderats till maximalt ca 200 000 kr i vår förening. De vanligaste, under de senaste åren, är att värderingen blir runt 100 000 kr. Äldre dåligt skötta stugor och odlingar har ett mycket lägre värde än så. Det har hänt att värdet bara fanns i tillgång till inkopplad el och ett förråd.
• En förteckning över bär, prydnadsbuskar, yta på grusgångar och yta på uppodlade land underlättar för värderarna men är inget krav.
• Inget som ingår i värderingen får bortföras eller förvanskas efter värderingen.
• Stugan ska städas och tömmas i god tid före överlämning, ev. diskussioner om lösöre får inte ske före köpet direkt med köparen. Om kvarlämnat gods, som ej övertages av köparen, finns kvar i stugan eller på tomten eller området har föreningen rätt att på säljarens bekostnad låta bortforsla detta.
• Är du missnöjd med värderingen går det att betala för en omvärdering som genomförs av Stockholms Koloniträdgårdars värderingsutskott. Meddela föreningens ordförande om du vill ha en omvärdering. Det är föreningen som beställer omvärderingen. Värderingsutskottets värderingsutlåtande gäller sedan framför föreningens tidigare värdering. Sista instans för överprövning är Arrendenämnden i Stockholm.

April 2026